- Darowizna na wkład własny od rodziny jest akceptowana przez bank, jeśli masz spójną dokumentację: umowę darowizny, przelew na konto i potwierdzenie formalności podatkowych (SD-Z2 albo rozliczenie, gdy zwolnienie nie działa).
- Ten tekst jest dla Ciebie, jeśli finansujesz zakup mieszkania lub domu kredytem hipotecznym, a wkład własny pochodzi z rodziny.
- Kwota wolna (I grupa, od jednej osoby, suma z 5 lat): 36 120 zł; zwolnienie dla „grupy 0” działa bez limitu, ale wymaga warunków formalnych.
- Przy zwolnieniu „grupy 0” po przekroczeniu kwoty wolnej liczą się: 6 miesięcy na SD-Z2 i dowód przekazania (przelew na rachunek płatniczy lub do SKOK, ewentualnie przekaz pocztowy).
- Co możesz zrobić teraz? Ustal darczyńcę i kwotę, przygotuj umowę darowizny, zrób przelew z czytelnym tytułem, a następnie złóż SD-Z2 w terminie, jeśli przekraczasz kwotę wolną lub chcesz zabezpieczyć pełne zwolnienie.
Darowizna na wkład własny od rodziny przechodzi w banku wtedy, gdy pokażesz legalne źródło pieniędzy i ich ścieżkę od darczyńcy do Ciebie, a formalności podatkowe zamkniesz zgodnie z zasadami podatku od spadków i darowizn.
Bank pyta o darowiznę, bo wkład własny jest realnym pieniądzem w transakcji, a instytucja finansowa ma obowiązek weryfikować pochodzenie środków i spójność dokumentów. Im prostszy i bardziej konsekwentny układ: umowa, przelew, wyciąg, płatność wkładu, tym mniej pytań po drodze.
Warianty rozwiązań w skrócie – jakie masz opcje?
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Darowizna w I grupie do kwoty wolnej 36 120 zł | Gdy pieniądze dają osoby z I grupy, a suma z 5 lat od jednej osoby ≤ 36 120 zł | Brak podatku, zwykle bez obowiązku zgłoszenia, prosta ścieżka dla banku | Bank i tak wymaga umowy i przelewu; kwota wolna dotyczy sumy z 5 lat od jednej osoby | Błędne policzenie 5 lat i przekroczenie kwoty wolnej bez domknięcia formalności |
| Darowizna od „grupy 0” powyżej kwoty wolnej ze zwolnieniem | Gdy darczyńca jest z „grupy 0”, a suma z 5 lat od jednej osoby > 36 120 zł i chcesz pełnego zwolnienia | Brak podatku po spełnieniu warunków, czytelne dokumenty dla banku | Formalności: SD-Z2, termin 6 miesięcy, dowód przekazania | Spóźnione SD-Z2 lub brak dowodu przekazania, zwolnienie przepada |
| Przelew darczyńcy bezpośrednio do dewelopera lub sprzedającego | Gdy zadatek lub wkład ma iść od razu na rachunek strony transakcji | Szybko domyka płatność w umowie, mniej „krążenia” pieniędzy | Podatkowo i dowodowo temat bywa bardziej wymagający, bank częściej prosi o dodatkowe wyjaśnienia | Ryzyko sporu o spełnienie warunków zwolnienia i opóźnienia w kredycie |
| Darowizna bez zwolnienia lub z błędami | Gdy darczyńca jest spoza „grupy 0” albo nie spełniasz warunków zwolnienia | Da się to uporządkować dokumentami i rozliczeniem podatku | Deklaracja (najczęściej SD-3), podatek według stawek, ryzyko wydłużenia procesu | Bank wstrzymuje wniosek do czasu domknięcia źródła środków i podatków |
Przykładowa decyzja: Jeśli rodzice przekazują 80 000 zł na wkład własny, robisz przelew z tytułem „darowizna na wkład własny”, a SD-Z2 składasz w terminie 6 miesięcy.
Kiedy darowizna od rodziny jest wkładem własnym i czemu bank pyta o źródło?
Bank wymaga udokumentowania źródła, bo wkład własny wpływa na bezpieczeństwo transakcji i jest elementem oceny ryzyka, w tym obowiązków związanych z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy. Dla Ciebie to oznacza jedno: wkład własny z darowizny ma wyglądać jak przejrzysty proces, a nie pieniądze bez historii.
Praktyczny obraz: jeśli na zakup potrzebujesz 100 000 zł wkładu, a rodzice przekazują 80 000 zł, bank zwykle oczekuje umowy darowizny, przelewu i potwierdzenia, że środki trafiły do Ciebie.
- Cel banku: potwierdzić legalne pochodzenie i ciągłość środków
- Twój cel: dać dokumenty, które zamykają temat bez dodatkowych pytań
Kto jest „najbliższą rodziną” dla zwolnienia i czym jest grupa 0?
To jest istotne, bo darowizna pieniężna od tych osób może korzystać z pełnego zwolnienia z podatku, jeśli spełnisz warunki formalne. Jeśli darczyńca jest spoza tej listy, wchodzisz w zasady grup I–III, a wtedy pojawiają się progi i stawki podatkowe.
- Grupa 0: pełne zwolnienie po spełnieniu warunków
- Grupy I–III: progi i podatek według skali, gdy brak zwolnienia
- Bank: patrzy na dokumenty, urząd skarbowy na terminy i dowody przekazania
Jakie limity, terminy i formularze decydują o zwolnieniu z podatku?
36 120 zł to kwota wolna dla I grupy liczona od tej samej osoby w okresie 5 lat. Zwolnienie „grupy 0” działa bez limitu, ale wymaga spełnienia warunków formalnych. Jeśli przekraczasz kwotę wolną i chcesz pełnego zwolnienia dla „grupy 0”, w praktyce potrzebujesz kompletu: SD-Z2 w terminie 6 miesięcy oraz dowodu przekazania pieniędzy (przelew na rachunek płatniczy lub do SKOK, ewentualnie przekaz pocztowy).
| Sytuacja | Co robisz | Co pokazujesz w banku |
|---|---|---|
| I grupa, suma z 5 lat ≤ 36 120 zł | Zwykle bez zgłoszenia; zachowujesz dowód przekazania | Umowa, potwierdzenie przelewu, wyciąg rachunku, spójne kwoty i tytuł |
| Grupa 0, suma z 5 lat > 36 120 zł | Składasz SD-Z2 w 6 miesięcy i masz dowód przekazania | Umowa, potwierdzenie przelewu, wyciąg, potwierdzenie złożenia SD-Z2 |
| Brak warunków zwolnienia | Rozliczasz podatek według zasad ogólnych (najczęściej SD-3) i archiwizujesz potwierdzenia | Dokumenty + potwierdzenie rozliczenia, aby bank nie wstrzymał procesu |
- Brak SD-Z2 i/lub brak dowodu przekazania wyłącza zwolnienie dla „grupy 0”.
- Gdy darowizna zostanie ujawniona dopiero w toku czynności sprawdzających lub kontroli, a podatek nie był zapłacony, przepisy przewidują stawkę 20% w określonych sytuacjach.
Jak napisać umowę darowizny pod kredyt hipoteczny, żeby bank ją uznał?
Bank oczekuje dokumentu, który nie jest ogólny. Wpisz pełne dane darczyńcy i obdarowanego, kwotę cyframi i słownie, datę zawarcia, numer rachunku obdarowanego oraz jedno zdanie o przeznaczeniu środków. Jeśli kupujesz mieszkanie, dopisz adres lub typ transakcji i planowany termin.
- Strony umowy: imię, nazwisko, PESEL, adres, dokument tożsamości
- Kwota darowizny: ta sama kwota w umowie i w przelewie
- Sposób przekazania: przelew na rachunek obdarowanego z tytułem
- Cel: „darowizna na wkład własny do kredytu hipotecznego lub na zakup nieruchomości”
Jak udokumentować ścieżkę pieniędzy, żeby nie było luk w historii środków?
Najprościej: jeden przelew, jeden tytuł, jedno konto. Bank lubi ciągłość, bo da się ją sprawdzić w wyciągu. W tytule przelewu wpisz wprost „darowizna na wkład własny”, a dodatkowo datę albo numer umowy darowizny. Potem trzymaj spójność: wkład własny płacisz z tego samego rachunku, na który wpłynęła darowizna.
- Wyciąg bankowy: wpływ darowizny i saldo po wpływie
- Potwierdzenie przelewu: PDF lub potwierdzenie operacji z banku
- Potwierdzenie zapłaty wkładu: przelew do dewelopera lub sprzedającego
Kiedy darowizna blokuje kredyt: gotówka, przelewy łańcuszkowe, firmowe środki darczyńcy?
Gotówka bez historii bankowej jest trudna do obrony w krótkim terminie, bo brakuje śladu transakcji. Jeśli wpłacasz gotówkę na konto tuż przed procesem kredytowym, bank zwykle będzie oczekiwać wiarygodnego wyjaśnienia i dokumentów, a nie samego oświadczenia.
Przelewy łańcuszkowe, na przykład „wujek przelał mamie, mama Tobie”, zwiększają liczbę pytań i dokumentów. Środki z kont firmowych darczyńcy również wywołują dodatkową weryfikację, bo bank oczekuje rozdziału majątku firmowego i prywatnego oraz spójnego opisu źródła.
- Darowizna w gotówce, a potem szybka wpłata na konto bez wiarygodnego opisu źródła
- Przelewy przez pośredników bez sensu transakcyjnego i bez dokumentów po drodze
- Kwota w umowie różni się od kwoty przelewu albo tytuł przelewu nie pasuje do dokumentów
Jak bank patrzy na kilku darczyńców i darowiznę wspólną?
Jeśli rodzice przekazują pieniądze z dwóch różnych kont, przygotuj dwie umowy albo jedną umowę z wyraźnym podziałem kwot i dwoma przelewami. Przy większej liczbie darczyńców trzymaj zasadę „jeden darczyńca, jeden przelew, jeden komplet dokumentów”. Dla podatku suma z 5 lat liczy się oddzielnie od konkretnej osoby.
Co zrobić, gdy darowizna wpłynęła za późno albo bez dokumentów?
Jeśli nie masz umowy, sporządź ją teraz i opisz, jak doszło do przekazania środków zgodnie z rzeczywistością. Jeśli minął termin SD-Z2 i zwolnienie nie działa, rozliczenie podatku według zasad ogólnych ogranicza ryzyko po stronie urzędu skarbowego i ułatwia rozmowę z bankiem, bo temat jest formalnie zamknięty.
- Zbierz dowody: wyciągi, potwierdzenia przelewów, historia rachunku
- Utwórz brakujące umowy: spójne kwoty, strony, cel „wkład własny”
- Sprawdź SD-Z2: termin 6 miesięcy, kwota wolna 36 120 zł (suma z 5 lat od jednej osoby)
- Jeśli zwolnienie nie działa: rozlicz podatek według zasad ogólnych i zachowaj potwierdzenia
- Wniosek kredytowy: składaj dopiero, gdy masz kompletny zestaw dokumentów
Jak połączyć darowiznę z innymi źródłami wkładu własnego bez psucia zdolności?
Bank patrzy na zdolność kredytową i stabilność finansową, dlatego wkład własny z darowizny nie powinien „wyczyścić” konta. Poza wkładem masz koszty notarialne, sądowe i często koszty wykończenia, więc zostaw bufor bezpieczeństwa zamiast dopinać wkład do zera.
Jeśli wkład składasz z kilku źródeł, rozpisz je prosto: darowizna, oszczędności, zadatek. Każde źródło powinno mieć własne dokumenty, a pieniądze mają trafić do sprzedającego zgodnie z umową przedwstępną lub deweloperską.
- Rezerwa: środki na koszty transakcji i bufor bezpieczeństwa
- Spójność umów: harmonogram płatności i potwierdzenia przelewów
- Brak ukrytego długu: wkład własny nie pochodzi z pożyczek, które obciążają budżet
Checklista, co zrobić krok po kroku
- Ustal darczyńcę i podstawę zwolnienia: sprawdź, czy to grupa 0 oraz czy suma z 5 lat od tej samej osoby przekracza 36 120 zł.
- Podpisz umowę darowizny: wpisz kwotę, datę, strony, numer rachunku i cel „darowizna na wkład własny”.
- Zrób przelew na Twoje konto: w tytule wpisz „darowizna na wkład własny” i zachowaj potwierdzenie oraz wyciąg.
- Złóż SD-Z2: gdy darczyńca jest z „grupy 0” i chcesz zwolnienia po przekroczeniu 36 120 zł, pilnuj terminu 6 miesięcy oraz dowodu przekazania.
- Zapłać wkład własny z tego samego rachunku: przelew do sprzedającego lub dewelopera zgodnie z umową.
- Złóż w banku komplet: umowa darowizny, potwierdzenia przelewów, wyciąg, SD-Z2 lub potwierdzenie rozliczenia, gdy zwolnienie nie działa.
Słowniczek pojęć
FAQ, najczęściej zadawane pytania
Czy darowizna od rodziców na wkład własny jest zawsze bez podatku?
Tak, jeśli spełnisz warunki zwolnienia dla grupy 0: dowód przekazania i, po przekroczeniu 36 120 zł (suma z 5 lat od jednej osoby), SD-Z2 w 6 miesięcy. Po niespełnieniu warunków podatek jest liczony według zasad ogólnych.
Czy muszę składać SD-Z2, jeśli dostałem 20 000 zł od mamy?
Nie, jeśli suma darowizn od mamy z 5 lat nie przekracza 36 120 zł. Bank i tak zwykle wymaga umowy darowizny oraz potwierdzenia przelewu.
Czy bank zaakceptuje darowiznę w gotówce na wkład własny?
Najczęściej oczekuje śladu bankowego, więc gotówka bez wiarygodnego dowodu przekazania zwykle powoduje dodatkową weryfikację lub odmowę uznania jej jako wkładu.
Jaki tytuł przelewu wpisać przy darowiźnie na wkład własny?
Wpisz „darowizna na wkład własny” oraz datę albo numer umowy darowizny. Tytuł powinien być spójny z umową i zgłoszeniem podatkowym, jeśli jest składane.
Czy darowizna od rodzeństwa jest w grupie 0?
Tak, rodzeństwo jest w grupie 0. Zwolnienie działa po spełnieniu warunków formalnych, w tym dowodu przekazania i, po przekroczeniu limitu, SD-Z2.
Czy mogę mieć kilku darczyńców na wkład własny do kredytu hipotecznego?
Tak, ale każdy darczyńca powinien mieć własny przelew i komplet dokumentów. Kwota wolna z 5 lat i formalności podatkowe liczą się osobno dla każdej osoby.
Co zrobić, jeśli minęło 6 miesięcy i nie złożyłem SD-Z2?
Jeśli zwolnienie nie działa, rozlicz darowiznę według zasad ogólnych i zachowaj potwierdzenia. Od 07/01/2026 r. w określonych sytuacjach możliwe jest wnioskowanie o przywrócenie terminu, gdy nabycie nastąpiło od 07/01/2026 r. albo gdy termin nie upłynął do 07/01/2026 r.
Źródła i podstawa prawna
- podatki.gov.pl, „Ulgi i zwolnienia” (SD), dostęp: 06/02/2026 r.
- podatki.gov.pl (archiwum MF), „Zwolnienie dla najbliższej rodziny”, dostęp: 06/02/2026 r.
- gov.pl, „Zgłoś otrzymanie majątku… SD-Z2”, dostęp: 06/02/2026 r.
- podatki.gov.pl, „Stawki i limity” (SD), dostęp: 06/02/2026 r.
- podatki.gov.pl, „Nowe korzystne zasady rozliczania podatku od spadków i darowizn” (zmiany od 07/01/2026 r.), dostęp: 06/02/2026 r.
- ISAP Sejm, Ustawa z 01/03/2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, dostęp: 06/02/2026 r.
- ING Bank Śląski, „Proces i dokumenty” (kredyt hipoteczny), dostęp: 06/02/2026 r.
Dane liczbowe aktualne na dzień: 06/02/2026 r.
Jak liczone są przykłady: wyliczenia pokazują mechanikę podatku na założeniach uproszczonych. Wynik zależy od łącznej wartości nabyć od tej samej osoby w okresie 5 lat, spełnienia warunków zwolnienia oraz poprawności zgłoszeń i dowodów przekazania.
Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?
- Ułóż darowiznę w jednym, czytelnym ciągu: umowa, przelew, wyciąg, płatność wkładu.
- Zamknij podatki: sprawdź kwotę wolną 36 120 zł (suma z 5 lat od jednej osoby), złóż SD-Z2 w terminie 6 miesięcy, a gdy zwolnienie nie działa, rozlicz darowiznę według zasad ogólnych.
- Wejdź do banku z kompletem: dokumenty + potwierdzenia, aby darowizna nie wydłużyła decyzji kredytowej.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 06 lutego 2026 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Treści nie obejmują każdej sytuacji. Decyzje konsultuj z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego lub ekspertem finansowym, na przykład Expander lub NOTUS. Część linków ma charakter partnerski, bez kosztu dla Ciebie. Ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
