Zakup mieszkania z rynku wtórnego na kredyt hipoteczny da się przeprowadzić bez nerwów, jeśli od początku pilnujesz: księgi wieczystej, umowy przedwstępnej, terminów banku oraz kosztów (PCC, notariusz, wpisy w KW).
- Wkład własny w praktyce najczęściej wynosi 10% do 20%, a brak wkładu bywa realizowany przez gwarancję BGK w ramach programu “Rodzinny kredyt mieszkaniowy”.
- PCC 2% dotyczy rynku wtórnego, ale kupujący pierwsze mieszkanie może korzystać ze zwolnienia, jeśli spełnia warunki ustawowe (warto doprecyzować je w umowie i oświadczeniach u notariusza).
- Po akcie standardowo dochodzą opłaty sądowe: 200 zł za wpis prawa własności i 200 zł za wpis hipoteki w księdze wieczystej.
- Sprzedający powinien przekazać świadectwo charakterystyki energetycznej przy sprzedaży lokalu.
- Na etapie umowy przedwstępnej zabezpiecz: zadatek, terminy, warunki kredytu i procedurę spłaty hipoteki sprzedającego (jeśli istnieje), wraz z dokumentami do wykreślenia.
Poniższy plan prowadzi krok po kroku przez zakup mieszkania z rynku wtórnego finansowany kredytem hipotecznym, od sprawdzenia zdolności i stanu prawnego, po akt notarialny, uruchomienie kredytu i formalności po przejęciu lokalu.
KREDYTY MIESZKANIOWE Tabela jest szeroka, na telefonie przewiń ją w poziomie.Warianty rozwiązań: jak finansować zakup z rynku wtórnego
Wariant Wkład własny Plusy Ryzyka i pułapki Standard LTV 80% około 20% zwykle prostsza akceptacja banku, niższe koszty dodatkowych zabezpieczeń większa kwota startowa, dopilnuj źródła wkładu (przelewy, darowizny, historia rachunku) LTV 90% około 10% mniejszy próg wejścia częstsze wymagania dodatkowe (ubezpieczenia, warunki cenowe), większa wrażliwość na spadek wartości lokalu Gwarancja BGK (Rodzinny kredyt mieszkaniowy) wkład zastępowany gwarancją zgodnie z warunkami programu start bez klasycznego wkładu, jeśli spełniasz warunki limity i warunki programu, weryfikacja statusu mieszkaniowego, limity cenowe Kredyt + szybka spłata części zależnie od banku i celu elastyczność, gdy środki pojawiają się po zakupie sprawdź zasady nadpłaty oraz ewentualne koszty wcześniejszej spłaty w okresie stałego oprocentowania
Jak przygotować się finansowo do kredytu hipotecznego na rynek wtórny?
Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, policz realny budżet: wkład własny, koszty transakcyjne i bufor 3 do 6 rat.
Start zaczyna się od zdolności kredytowej i historii w BIK. Bank patrzy na dochód, źródło dochodu, koszty życia, zobowiązania oraz limity na kartach. Jeśli chcesz sprawdzić szczegóły, zobacz: jak liczona jest zdolność kredytowa oraz porównanie instytucji: banki.
Ustal poziom wkładu własnego. W praktyce najczęściej spotkasz finansowanie przy LTV 80% (wkład około 20%) lub LTV 90% (wkład około 10%), z dodatkowymi wymaganiami. Jeśli rozważasz wariant “bez wkładu”, opieraj się na warunkach programu BGK, a nie na skrótach reklamowych.
Na koniec przygotuj prostą tabelę budżetu: cena mieszkania, PCC, notariusz, wpisy w KW, wycena, ubezpieczenia, remont oraz bufor na opóźnienia w uruchomieniu kredytu.
Jak wybrać ofertę kredytu: na jakich parametrach się oprzeć?
Porównuj ofertę po całkowitym koszcie, RRSO oraz warunkach dodatkowych, a nie po samej racie.
W analizie oferty skup się na: marży, rodzaju oprocentowania, kosztach pozaodsetkowych (prowizja, ubezpieczenia, opłaty) oraz warunkach produktu (konto, karta, wpływy). Pomocniczo użyj: oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz zestawień: ranking kredytów mieszkaniowych.
Decyzja stałe czy zmienne powinna uwzględniać horyzont i odporność budżetu. Na dzień 14/01/2026 r. stopa referencyjna NBP wynosi 4,00% i obowiązuje od 04/12/2025 r., co wpływa na koszt pieniądza i wyceny banków.
Wskazówka: Poproś o symulację “koszt całkowity w 5 latach” oraz “koszt całkowity w całym okresie” dla obu wariantów oprocentowania. W jednym pliku łatwo wychwycisz koszty ubezpieczeń i warunki, które podnoszą koszt całkowity.
Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu i do transakcji na rynku wtórnym?
Oddziel dokumenty “do banku” od dokumentów “do bezpieczeństwa transakcji”, to dwa różne zestawy.
Najczęstsze dokumenty do kredytu (zakres zależy od banku):
- dowód osobisty,
- zaświadczenie o dochodach lub dokumenty potwierdzające dochód (umowa, PIT, wyciągi),
- formularze bankowe, zgody, oświadczenia,
- umowa przedwstępna albo projekt aktu,
- odpis z księgi wieczystej,
- operat szacunkowy (wycena) albo wycena bankowa, jeśli bank ją zapewnia.
Dokumenty, które zabezpieczają zakup (często pomijane, a krytyczne):
- podstawa nabycia przez sprzedającego (akt notarialny, spadek, podział),
- zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni,
- informacja o osobach zameldowanych (albo oświadczenie sprzedającego, plus weryfikacja),
- świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu,
- jeśli sprzedający ma małżonka: dokumenty dotyczące zgody lub ustroju majątkowego.
Jak sprawdzić księgę wieczystą i stan prawny mieszkania?
Przeczytaj dział II, III i IV księgi wieczystej, zanim ustalisz termin aktu i wypłaty kredytu.
Księgę wieczystą sprawdzisz w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości. Skup się na trzech miejscach:
- dział II: właściciel, współwłasność, zgodność ze sprzedającym,
- dział III: roszczenia, ograniczenia, służebności, egzekucje, ostrzeżenia,
- dział IV: hipoteki, w tym hipoteka banku sprzedającego i sposób jej spłaty przy transakcji.
Ostrzeżenie: Jeśli w dziale III widnieje roszczenie lub w dziale IV jest hipoteka, w umowie przedwstępnej wpisz procedurę rozliczenia: kwota do banku sprzedającego, kwota do sprzedającego, terminy i dokumenty do wykreślenia hipoteki.
Stan prawny to także praktyka: sprawdź, czy lokal nie jest wynajmowany, czy nie ma nieujawnionych osób w lokalu, oraz czy wspólnota nie prowadzi sporów wpływających na koszty (remonty, fundusz, zadłużenia).
Jak napisać dobrą umowę przedwstępną i zabezpieczyć zadatek?
Umowa przedwstępna ma synchronizować terminy: decyzja banku, akt notarialny, wypłata kredytu i wydanie lokalu.
W umowie przedwstępnej wpisz: cenę, termin aktu, numer księgi wieczystej, warunki kredytu (np. uzyskanie decyzji w określonym czasie), zasady rozliczenia hipoteki sprzedającego oraz listę dokumentów, które sprzedający dostarczy przed aktem.
Zadatek i zaliczka działają inaczej. Zadatek jest typowym zabezpieczeniem, bo wiąże się z konsekwencjami po obu stronach przy niewykonaniu umowy. W treści umowy jasno opisz, co dzieje się z zadatkiem przy odmowie kredytu oraz jakie dokumenty potwierdzają odmowę.
Jeśli chcesz mocniejszego zabezpieczenia, rozważ umowę przedwstępną u notariusza, bo łatwiej dopiąć terminy, dokumenty i rozliczenia, a strony mają jasny, jednolity zestaw ustaleń.
Porada: Wpisz wprost, że akt nastąpi po uzyskaniu decyzji kredytowej i spełnieniu warunków uruchomienia kredytu, a sprzedający udostępni wszystkie dokumenty do banku w terminie.
Ile kosztuje zakup mieszkania z rynku wtórnego: PCC, notariusz, wpisy w KW?
Koszty poza ceną mieszkania często sięgają kilku procent wartości, a największą pozycją bywa PCC 2%, jeśli nie obejmuje cię zwolnienie.
Tabela jest szeroka, na telefonie przewiń ją w poziomie.
| Pozycja | Typowa zasada | Przykład dla 600 000 zł | Uwaga |
|---|---|---|---|
| PCC od zakupu | rynek wtórny: 2% wartości, zwolnienie dla “pierwszego mieszkania” przy spełnieniu warunków | 12 000 zł albo 0 zł | PCC pobiera notariusz jako płatnik, zwolnienie wymaga spełnienia warunków ustawowych i oświadczeń |
| Wpis własności do KW | opłata stała: 200 zł | 200 zł | wniosek zwykle składa notariusz |
| Wpis hipoteki do KW | opłata stała: 200 zł | 200 zł | bank zwykle wymaga potwierdzenia złożenia wniosku |
| PCC od ustanowienia hipoteki | zwykle 19 zł przy hipotece zabezpieczającej wierzytelność o wysokości nieustalonej | 19 zł | bank ujmuje to w kosztach kredytu |
| Wykreślenie hipoteki sprzedającego | opłata sądowa za wykreślenie wpisu hipoteki | zależnie od sytuacji | występuje, gdy spłacasz kredyt sprzedającego w ramach transakcji |
| Taksa notarialna | stawki maksymalne wynikają z rozporządzenia, zależą od wartości | zależnie od wartości i czynności | dochodzą wypisy, pełnomocnictwa i VAT |
| Wycena nieruchomości | operat lub wycena bankowa | zależnie od banku i miasta | sprawdź, czy bank akceptuje wycenę z listy |
Jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie i spełniasz warunki zwolnienia, różnica w kosztach jest policzalna od razu. Dla 600 000 zł to 12 000 zł oszczędności na samym PCC.
Wskazówka: Przygotuj “kosztorys transakcji” w jednej kartce: cena, PCC, notariusz, KW, wycena, ubezpieczenia, remont. Taki dokument ułatwia rozmowę z bankiem i kontroluje budżet.
Jak przebiega decyzja kredytowa i uruchomienie kredytu po akcie?
Decyzja kredytowa to nie koniec, najważniejsze są warunki uruchomienia kredytu wpisane w umowie bankowej.
Po decyzji banku podpisujesz umowę kredytową i kompletujesz warunki do wypłaty. Najczęstsze wymagania to: polisa ubezpieczenia nieruchomości z cesją na bank, potwierdzenie złożenia wniosku o wpis hipoteki do KW, dokumenty do rozliczenia wkładu własnego oraz finalna wersja aktu.
Ustal z notariuszem i sprzedającym, jak przebiegną przelewy. Jeśli sprzedający ma kredyt, część ceny często trafia bezpośrednio na rachunek banku sprzedającego, a reszta na konto sprzedającego. To powinno być opisane w umowie i w dyspozycjach wypłaty.
Ostrzeżenie: Nie ustawiaj aktu na dzień “stykowy” bez bufora. Brak jednego dokumentu potrafi zatrzymać wypłatę i narazić na kary umowne.
Jak przejąć mieszkanie po zakupie: protokół, media, wspólnota, ubezpieczenie?
Po akcie podpisz protokół zdawczo-odbiorczy z licznikami, stanem lokalu, kluczami i rozliczeniem opłat.
Protokół odbioru ogranicza spory. Wpisz: datę wydania, liczbę kluczy, stany liczników, wyposażenie, stan ścian i podłóg, ewentualne usterki oraz termin wydania, jeśli lokal nie jest wydawany w dniu aktu.
Zgłoś zmianę właściciela u dostawców mediów oraz we wspólnocie lub spółdzielni. Dopilnuj rozliczeń zaliczek i funduszu remontowego oraz pobierz zaświadczenie o braku zaległości, jeśli nie masz go przed aktem.
Ubezpieczenie nieruchomości zwykle jest wymagane przez bank, ale jednocześnie chroni budżet. Sprawdź zakres, sumę i zapis o cesji, aby dokument był akceptowany przez bank.
Co zrobić po zakupie, aby nie wpaść w koszty i opóźnienia?
Po zakupie kontroluj dwa wątki: wpisy w księdze wieczystej i stabilność budżetu rat, szczególnie przy zmianach stóp.
Zachowaj komplet dokumentów: akt, potwierdzenia przelewów, polisę, wnioski do KW oraz korespondencję z bankiem. Po kilku tygodniach sprawdź, czy wpisy w KW zostały dokonane. Bank często oczekuje odpisu z ujawnioną hipoteką.
Ustaw plan budżetu na 90 dni: rezerwa na raty, media, czynsz, remont. Jeśli masz stałe oprocentowanie, zapisz datę końca okresu stałego i ustaw przypomnienie na analizę warunków na kilka miesięcy przed zmianą.
Checklista przed aktem notarialnym: 12 punktów, które odcinają większość ryzyk
- Masz numer księgi wieczystej i sprawdziłeś dział II, III i IV w dniu podpisu umowy przedwstępnej.
- W umowie przedwstępnej są: terminy, warunek kredytowy, procedura rozliczeń, lista dokumentów sprzedającego.
- Masz potwierdzenie źródła wkładu własnego i przygotowane przelewy.
- Masz informację o osobach zameldowanych i statusie najmu.
- Masz zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni.
- Masz świadectwo charakterystyki energetycznej do przekazania przy akcie.
- Masz decyzję kredytową i znasz warunki uruchomienia kredytu.
- Masz polisę ubezpieczenia nieruchomości zgodną z wymaganiami banku.
- Masz ustalone dyspozycje wypłaty, w tym rozliczenie hipoteki sprzedającego, jeśli występuje.
- Masz przygotowany projekt protokołu zdawczo-odbiorczego i termin wydania lokalu.
- Masz przygotowany kosztorys transakcji i bufor na opóźnienia.
- Wiesz, czy obejmuje cię zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu i masz oświadczenia do notariusza.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Czy przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego płaci się PCC 2%?
Nie zawsze. Przy spełnieniu warunków ustawowych zakup pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym korzysta ze zwolnienia z PCC.
Czy po zakupie mieszkania trzeba składać PCC-3 w urzędzie skarbowym?
Przy umowie sprzedaży w formie aktu notarialnego PCC rozlicza notariusz jako płatnik. PCC-3 dotyczy innych sytuacji, a nie standardowego zakupu u notariusza.
Ile kosztuje wpis własności i hipoteki do księgi wieczystej?
Standardowo opłata stała to 200 zł za wpis prawa własności i 200 zł za wpis hipoteki.
Czy sprzedający musi przekazać świadectwo energetyczne mieszkania?
Tak. Świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się w celu przekazania kupującemu przy sprzedaży lokalu.
Czy da się kupić mieszkanie na kredyt z 10% wkładem własnym?
Tak, część banków finansuje zakup przy LTV 90%, z dodatkowymi warunkami dotyczącymi zabezpieczeń i kosztów.
Co najczęściej blokuje wypłatę kredytu po akcie?
Najczęściej brak kompletu dokumentów do uruchomienia kredytu, brak polisy zgodnej z wymogami banku albo brak potwierdzenia złożenia wniosku o wpis hipoteki do KW.
Jak zabezpieczyć się, gdy sprzedający ma hipotekę na mieszkaniu?
Wpisz w umowie przedwstępnej procedurę rozliczenia: kwota do banku sprzedającego, dokumenty do wykreślenia hipoteki, terminy oraz konsekwencje braku współpracy.
Słowniczek pojęć
BIK: Biuro Informacji Kredytowej, baza historii kredytowej wykorzystywana przez banki przy ocenie ryzyka.
KW: księga wieczysta, rejestr stanu prawnego nieruchomości (właściciel, roszczenia, hipoteki).
LTV (loan to value): relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości, np. LTV 80% oznacza 20% wkładu.
PCC: podatek od czynności cywilnoprawnych, na rynku wtórnym standardowo 2% wartości, z przewidzianymi zwolnieniami.
RRSO: rzeczywista roczna stopa oprocentowania, wskaźnik kosztu uwzględniający odsetki i opłaty.
Operat szacunkowy: dokument rzeczoznawcy określający wartość nieruchomości, wykorzystywany przez bank w procesie kredytowym.
Źródła
- NBP: komunikat RPP o stopach procentowych (dostęp: 14/01/2026 r.).
- gov.pl: podatek PCC, w tym ustanowienie hipoteki (dostęp: 14/01/2026 r.).
- podatki.gov.pl: zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu (dostęp: 14/01/2026 r.).
- BGK: Rodzinny kredyt mieszkaniowy (gwarancja wkładu własnego, limity) (dostęp: 14/01/2026 r.).
- gov.pl: świadectwa charakterystyki energetycznej (dostęp: 14/01/2026 r.).
- Dziennik Ustaw: maksymalne stawki taksy notarialnej (tekst jednolity) (dostęp: 14/01/2026 r.).
- Ministerstwo Sprawiedliwości: elektroniczne księgi wieczyste (dostęp: 14/01/2026 r.).
Następny krok: Jeśli planujesz zakup mieszkania z rynku wtórnego na kredyt, przygotuj kosztorys transakcji i komplet dokumentów jeszcze przed umową przedwstępną, to skraca proces i ogranicza ryzyko opóźnień.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 14 stycznia 2026 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Treści nie obejmują każdej sytuacji. Decyzje konsultuj z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego lub ekspertem finansowym, na przykład Expander lub NOTUS. Część linków ma charakter partnerski, bez kosztu dla Ciebie. Ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
