Dokumenty do kredytu hipotecznego to zawsze cztery obszary: tożsamość, dochód, nieruchomość oraz wkład własny i jego źródło.
- Od 01/06/2024 r. bank ma obowiązek sprawdzić, czy PESEL nie jest zastrzeżony, zanim podpisze umowę kredytową.
- Najczęstsze opóźnienia: nieaktualne zaświadczenia, brak potwierdzenia wkładu własnego, niespójności między wnioskiem a wyciągami.
- Zakres dokumentów zależy od źródła dochodu (etat, zlecenie, działalność) i scenariusza nieruchomości (wtórny, pierwotny, budowa).
Zanim bank przeleje pieniądze na Twoje mieszkanie, dom albo działkę, zapyta: „Masz wszystko, co trzeba?”. I nie chodzi wyłącznie o zdolność kredytową, ale o zestaw dokumentów, bez których wniosek o kredyt hipoteczny nie przejdzie weryfikacji. Poniżej masz uporządkowaną listę: co przygotować, co sprawdzić i jak uniknąć typowych braków.
Warianty w skrócie: jakie dokumenty najczęściej są wymagane
| Twoja sytuacja | Co zwykle trzeba pokazać | Co najczęściej brakuje |
|---|---|---|
| Etat | Zaświadczenie o zatrudnieniu i dochodach, wyciągi z konta, PIT. | Nieaktualne zaświadczenie, brak pełnych wyciągów, rozbieżne dane we wniosku. |
| Zlecenie / dzieło | Umowy, rachunki, PIT, wyciągi, potwierdzenie ciągłości wpływów. | Za krótka historia, przerwy, brak dokumentów potwierdzających powtarzalność. |
| Działalność gospodarcza | CEIDG/KRS, PIT z UPO, KPiR/ryczałt, ZUS i US, wyciągi firmowe. | Brak UPO, niepełne ewidencje, nieświeże zaświadczenia, brak rozdzielenia kont. |
| Rynek wtórny | Umowa przedwstępna, KW, dokumenty właściciela, często świadectwo energetyczne. | Brak pełnych danych z KW, brak dokumentów do wykreślenia starej hipoteki. |
| Rynek pierwotny | Umowa deweloperska, dokumenty inwestycji, harmonogram, dane dewelopera. | Niepełne załączniki do umowy, brak potwierdzeń wpłat, niedopasowane terminy. |
| Budowa domu / działka | WZ/MPZP, wypis i wyrys, pozwolenie/zgłoszenie, projekt, kosztorys, harmonogram. | Brak spójnego kosztorysu, braki w dokumentach formalnych do działki. |
Jakie dokumenty tożsamości i rodzinne bank sprawdza na starcie?
Na start potrzebujesz dokumentu tożsamości, numeru PESEL oraz dokumentów potwierdzających stan cywilny i ustrój majątkowy, jeśli ma znaczenie dla wniosku.
Bank weryfikuje Twoją tożsamość, dane adresowe i podstawowe informacje rodzinne. Standardem jest dowód osobisty. mDowód jest honorowany w bankach od 01/09/2023 r., a szczegółowy sposób weryfikacji zależy od procesu (oddział lub proces zdalny). Od 01/06/2024 r. instytucje finansowe mają obowiązek sprawdzić, czy PESEL nie jest zastrzeżony przed podpisaniem umowy kredytowej.
- Dowód osobisty (lub mDowód, jeśli dana ścieżka w banku przewiduje jego użycie).
- PESEL oraz zgodność danych z wnioskiem.
- Stan cywilny: w małżeństwie zwykle potrzebny jest odpis aktu małżeństwa, a przy rozdzielności majątkowej akt notarialny.
- Rozwód: prawomocny wyrok, a przy rozliczeniach wpływających na zobowiązania także dokumenty dotyczące podziału majątku.
- Cudzoziemiec: paszport i dokument pobytowy, zgodnie z wymaganiami banku.
- Dokumenty bankowe: wniosek, oświadczenia oraz zgody wymagane w procesie (np. związane z weryfikacją danych i historią kredytową).
Jakie dokumenty są potrzebne przy umowie o pracę?
Etat to zwykle: zaświadczenie od pracodawcy, wyciągi z konta i PIT, a bank porównuje dane z dokumentów z wpływami na rachunek.
Analiza zdolności kredytowej opiera się na twardych danych. W większości przypadków bank prosi o dokumenty, które potwierdzają ciągłość zatrudnienia i realny dochód netto:
- Zaświadczenie o zatrudnieniu i wynagrodzeniu (często z informacją o rodzaju umowy, okresie zatrudnienia i średniej z ostatnich miesięcy).
- Wyciągi z konta potwierdzające wpływ wynagrodzenia (często 3–6 miesięcy, zależnie od banku).
- PIT (najczęściej PIT-37) oraz potwierdzenie złożenia, jeśli bank tego wymaga.
- Umowa o pracę lub aneks, gdy zmieniały się warunki zatrudnienia.
W praktyce dokumenty muszą być świeże. Część formularzy bankowych wprost wskazuje, że zaświadczenie o dochodach jest ważne 30 dni od daty wystawienia (to przykład z dokumentów bankowych).
Jakie dokumenty są potrzebne przy zleceniu lub dziele?
Umowy cywilnoprawne muszą pokazać powtarzalność wpływów, dlatego liczą się umowy, rachunki i wyciągi, a nie sama deklaracja.
Przy umowie zlecenie lub dzieło bank sprawdza, czy dochód jest stabilny, a przerwy da się logicznie wyjaśnić. Najczęściej potrzebujesz:
- Kopii umów (lub potwierdzeń współpracy), najlepiej z widocznymi okresami obowiązywania.
- Rachunków lub rozliczeń, które odpowiadają umowom.
- Wyciągów z konta z wpływami od zleceniodawców.
- PIT i dokument potwierdzający rozliczenie, jeśli bank tego wymaga.
Jeśli masz powtarzalnych zleceniodawców, dołącz krótkie potwierdzenia współpracy. Bank szybciej oceni przewidywalność wpływów.
Jakie dokumenty są potrzebne przy działalności gospodarczej?
Działalność gospodarcza to dwa pakiety: dokumenty rejestrowe oraz dokumenty finansowe (PIT, ewidencje, wyciągi) i potwierdzenia braku zaległości, jeśli bank ich wymaga.
W przypadku działalności bank weryfikuje firmę i jej wyniki. Lista różni się w zależności od formy opodatkowania, ale zwykle obejmuje:
- CEIDG (lub KRS przy spółkach), NIP, REGON, a przy spółkach także umowę spółki.
- PIT-36 lub PIT-36L (lub inne właściwe zeznanie) wraz z UPO, jeśli bank tego oczekuje.
- KPiR lub ewidencję przychodów (ryczałt) za okres wskazany przez bank.
- Wyciągi z konta firmowego (często także wyciągi prywatne, gdy koszty mieszają się z firmą).
- Zaświadczenie z ZUS i zaświadczenie z urzędu skarbowego o niezaleganiu, jeśli bank tego wymaga.
Przygotuj dokumenty tak, aby bank szybko zrozumiał przepływy. Oddziel wpływy i koszty firmowe od prywatnych, bo to skraca liczbę pytań na etapie analizy.
Jakie dokumenty dotyczą nieruchomości z rynku wtórnego?
Rynek wtórny wymaga dokumentów do weryfikacji własności i obciążeń: umowy, KW oraz dokumentów pozwalających bezpiecznie przenieść własność.
Bank finansuje konkretną nieruchomość, więc potrzebuje komplet informacji o stanie prawnym i wartości zabezpieczenia. Najczęściej przygotuj:
- Umowę przedwstępną lub rezerwacyjną z ceną, terminami i danymi stron.
- Numer księgi wieczystej i dane do weryfikacji działów KW (w szczególności obciążeń i hipotek).
- Dokumenty własności sprzedającego (np. akt notarialny nabycia) oraz dokumenty do wykreślenia istniejącej hipoteki, jeśli występuje.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej, jeśli jest wymagane w transakcji: dokument jest ważny 10 lat, ale traci ważność wcześniej po pracach, które zmieniają charakterystykę energetyczną budynku.
- Wycena nieruchomości: bank określa wartość zabezpieczenia, czasem na podstawie własnej ścieżki wyceny, a czasem na podstawie operatu szacunkowego.
Jakie dokumenty dotyczą zakupu od dewelopera?
Rynek pierwotny opiera się na umowie deweloperskiej i załącznikach, dlatego bank sprawdza inwestycję, harmonogram i tytuł prawny do gruntu.
Przy zakupie od dewelopera liczy się spójność umowy, harmonogramu płatności i dokumentów inwestycji. Najczęściej bank prosi o:
- Umowę deweloperską (lub rezerwacyjną na wstępnym etapie), wraz z załącznikami.
- Dane inwestycji i dokumenty wskazane w umowie, w tym informacje o lokalu, standardzie, terminach i płatnościach.
- Potwierdzenia wpłat (rezerwacja, transze, zadatek), jeśli już zostały wykonane.
- Księgę wieczystą gruntu lub dane pozwalające ją zweryfikować, jeśli są dostępne w dokumentacji.
Jakie dokumenty są potrzebne przy budowie domu lub zakupie działki?
Budowa wymaga dokumentów do działki i inwestycji: formalności planistycznych, pozwolenia/zgłoszenia, projektu i kosztorysu.
Jeśli finansujesz budowę domu, bank ocenia działkę i realność kosztów. Typowy pakiet obejmuje:
- Wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz dokumenty działki.
- MPZP lub WZ (gdy planu nie ma), zależnie od nieruchomości.
- Pozwolenie na budowę lub skuteczne zgłoszenie, jeśli jest właściwe dla inwestycji.
- Projekt, kosztorys i harmonogram budowy (często pod transze).
- Umowy z wykonawcami, jeśli już zawarte, oraz potwierdzenia wpłat, jeśli poniosłeś koszty przed kredytem.
Jak udokumentować wkład własny i jego źródło?
Wkład własny to nie tylko kwota, ale też źródło środków: bank oczekuje potwierdzeń wpłat oraz dokumentów pokazujących pochodzenie pieniędzy.
Wkład własny bywa szybko weryfikowanym elementem, bo bank sprawdza dostępność środków i ich pochodzenie. Przygotuj:
- Potwierdzenie przelewu zadatku lub transzy do sprzedającego/dewelopera.
- Wyciągi z konta z saldem i historią, które pokazują dostępność środków.
- Darowizna: umowa darowizny i potwierdzenie przelewu.
- Sprzedaż aktywa: umowa sprzedaży i potwierdzenie wpływu.
Jeśli wkład własny pochodzi z kilku źródeł, opisz to prosto i spójnie, aby analityk nie musiał odtwarzać historii z kilku rachunków.
Jak uniknąć opóźnień: ważność dokumentów i typowe błędy
Najszybsza droga do decyzji kredytowej to komplet dokumentów z jednego okresu, bez rozbieżności w danych i bez przeterminowanych zaświadczeń.
Proces wydłuża zwykle brak dokumentu „na dziś” albo rozbieżności między wnioskiem a wyciągami. Zanim złożysz wniosek, zrób trzy szybkie kontrole spójności:
- Dane: imię i nazwisko, PESEL, adres, pracodawca, NIP firmy (gdy dotyczy).
- Kwoty: dochód wpisany we wniosku vs realne wpływy na rachunek.
- Daty: okresy na umowach, aneksach i wyciągach z konta.
Jeśli bank prosi o zaświadczenia, pilnuj aktualności. Część dokumentów w praktyce bankowej ma krótką ważność, a skany muszą być czytelne: komplet stron, bez uciętych rogów i z widoczną datą wystawienia.
Macierz decyzji: co przygotować najpierw, żeby nie wracać po uzupełnienia
| Jeśli masz | Zacznij od | Potem dołóż |
|---|---|---|
| Wkład własny w gotówce | Wyciągi z konta i potwierdzenia wpłat | Dokumenty źródła środków (darowizna/sprzedaż/rachunek maklerski) |
| Dochód z etatu | Zaświadczenie od pracodawcy | Wyciągi i PIT |
| Działalność gospodarcza | PIT z UPO i ewidencje (KPiR/ryczałt) | Zaświadczenia ZUS/US i wyciągi firmowe |
| Rynek wtórny | KW i umowa przedwstępna | Dokumenty do wykreślenia starej hipoteki, jeśli występuje |
Porada: przygotuj jeden folder (PDF) na każdy obszar: tożsamość, dochód, nieruchomość, wkład własny. Bank szybciej weryfikuje komplet, gdy dokumenty nie są wymieszane.
Wskazówka: przed wysłaniem wniosku porównaj kwoty dochodu wpisane we wniosku z wpływami na wyciągach. Niespójność to najczęstszy powód pytań uzupełniających.
Ostrzeżenie: jeśli PESEL jest zastrzeżony, bank nie podpisze umowy kredytowej. Sprawdź to przed startem procesu, żeby nie tracić czasu na kompletowanie dokumentów.
Checklista: komplet dokumentów do kredytu hipotecznego
- Sprawdź, czy PESEL nie jest zastrzeżony.
- Przygotuj dowód osobisty lub mDowód, jeśli dana ścieżka w banku przewiduje jego użycie.
- Zbierz dokumenty stanu cywilnego: akt małżeństwa, rozdzielność lub wyrok rozwodowy, jeśli dotyczy.
- Ustal źródło dochodu i zbierz komplet: etat, zlecenie, działalność.
- Pobierz wyciągi z konta w pełnym zakresie wymaganym przez bank.
- Przygotuj właściwy PIT i potwierdzenia rozliczeń, jeśli bank ich wymaga.
- Przy działalności: pobierz CEIDG/KRS, ewidencje i UPO.
- Jeśli bank tego wymaga, przygotuj zaświadczenia ZUS i US.
- Zbierz dokumenty nieruchomości: umowa, KW, załączniki zależnie od rynku.
- Przy budowie: dołącz pozwolenie/zgłoszenie, projekt, kosztorys i harmonogram.
- Udokumentuj wkład własny i jego źródło (wyciągi, umowy, potwierdzenia wpływów).
- Sprawdź spójność danych: adresy, nazwy, kwoty i daty w dokumentach oraz we wniosku.
FAQ: Najczęściej zadawane pytania
Jakie są 4 najważniejsze grupy dokumentów do kredytu hipotecznego?
Tożsamość, dokumenty dochodowe, dokumenty nieruchomości oraz potwierdzenie wkładu własnego i jego źródła.
Czy zastrzeżony PESEL blokuje kredyt hipoteczny?
Tak. Od 01/06/2024 r. instytucje finansowe mają obowiązek sprawdzić zastrzeżenie PESEL przed podpisaniem umowy kredytowej.
Czy mDowód wystarczy w banku?
mDowód jest honorowany w bankach od 01/09/2023 r., a szczegółowa ścieżka potwierdzenia tożsamości zależy od procesu w danym banku.
Czy każdy bank wymaga zaświadczenia o zarobkach?
Nie zawsze. Część banków akceptuje inne formy potwierdzenia dochodu, jeśli wpływy są widoczne na rachunku i spełniasz warunki procedury.
Czy operat szacunkowy jest zawsze wymagany?
Nie zawsze. Bank musi określić wartość zabezpieczenia, więc stosuje własną ścieżkę wyceny albo wymaga operatu, zależnie od nieruchomości i procedury.
Jakie dokumenty najczęściej opóźniają decyzję kredytową?
Nieaktualne zaświadczenia, brak potwierdzeń wkładu własnego i braki w dokumentach nieruchomości, zwłaszcza przy obciążeniach w KW.
Czy mogę złożyć wniosek o kredyt hipoteczny online?
Tak. Część banków umożliwia złożenie wniosku zdalnie, a zakres procesu online zależy od banku i Twojej sytuacji.
Słowniczek pojęć
KW (księga wieczysta)
Publiczny rejestr, w którym widać właściciela i obciążenia nieruchomości.
LTV (Loan to Value)
Relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości, wyrażona w procentach.
Operat szacunkowy
Wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego lub w ścieżce dopuszczonej przez bank.
UPO (Urzędowe Poświadczenie Odbioru)
Potwierdzenie, że deklaracja/zeznanie zostało skutecznie złożone elektronicznie.
KPiR
Księga przychodów i rozchodów, ewidencja księgowa używana w wybranych formach rozliczeń działalności.
Źródła
- gov.pl: obowiązek weryfikacji zastrzeżenia PESEL od 01/06/2024 r. (dostęp: 14/01/2026 r.)
- gov.pl: mDowód honorowany w bankach od 01/09/2023 r. (dostęp: 14/01/2026 r.)
- gov.pl: świadectwo charakterystyki energetycznej, ważność 10 lat i wyjątki (dostęp: 14/01/2026 r.)
- ING: proces i dokumenty do kredytu hipotecznego, przykłady ścieżek dochodowych (dostęp: 14/01/2026 r.)
- Bank Millennium: formularz zaświadczenia o dochodach (przykład zapisu o ważności 30 dni) (dostęp: 14/01/2026 r.)
- ZUS: zaświadczenie o niezaleganiu, informacje o uzyskaniu dokumentu (dostęp: 14/01/2026 r.)
Chcesz przejść przez to sprawnie? Jeśli podasz, czy kupujesz na rynku wtórnym, pierwotnym czy budujesz dom oraz jakie masz źródło dochodu, przygotuję krótką listę dokumentów „pod Twoją sytuację” i kolejność, w jakiej najlepiej je zebrać.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 14 stycznia 2026 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Treści nie obejmują każdej sytuacji. Decyzje konsultuj z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego lub ekspertem finansowym, na przykład Expander lub NOTUS. Część linków ma charakter partnerski, bez kosztu dla Ciebie. Ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
