Własne mieszkanie to marzenie, które staje się celem dla wielu osób, gdy tylko zaczną stabilizować swoją sytuację życiową. Żeby je zrealizować, często potrzebny jest kredyt hipoteczny. A żeby go dostać – trzeba przejść analizę zdolności kredytowej. Bank musi być przekonany, że kredyt nie będzie zbyt dużym obciążeniem.
Wiedząc, jak ten proces wygląda od środka, można lepiej się przygotować i zwiększyć swoje szanse na pozytywną decyzję.
Co to jest zdolność kredytowa i jak wpływa na decyzję banku?
Zdolność kredytowa to ocena, czy poradzisz sobie z regularną spłatą rat kredytu. Bank analizuje Twój budżet: przychody, zobowiązania, historię finansową i stałe wydatki. Na tej podstawie wylicza maksymalną kwotę, jaką może Ci bezpiecznie pożyczyć.
Im lepiej wypadasz w tej analizie, tym lepsze warunki uzyskasz – niższe oprocentowanie, dłuższy okres spłaty, mniejsze wymagania co do wkładu własnego. Dla banku to podstawa, bez której nie podejmie decyzji o udzieleniu finansowania.
Jakie czynniki wpływają na Twoją zdolność kredytową?
Podstawą jest dochód netto, czyli to, co realnie wpływa na konto. Najlepiej oceniana jest umowa o pracę na czas nieokreślony, ale inne formy – jak działalność gospodarcza czy kontrakty – też są akceptowane, o ile są udokumentowane i regularne.
Bank sprawdza także:
☑ liczbę osób na utrzymaniu;
☑ wiek kredytobiorcy i planowany czas spłaty;
☑ historię w BIK i scoring kredytowy;
☑ wydatki miesięczne;
☑ poziom wskaźnika DTI – stosunku rat do dochodu (najlepiej, gdy nie przekracza 40–45%).
Jeśli kredyt ma być zaciągnięty wspólnie (np. przez małżonków), bank uwzględnia łączny dochód i wspólne zobowiązania.
Jak bank oblicza zdolność kredytową?
Bank zaczyna od analizy źródła Twoich dochodów, sprawdzając ich stabilność i ciągłość. Potem przechodzi do zobowiązań: czy masz kredyt gotówkowy, kartę z wysokim limitem albo leasing auta?
Następnie liczy wskaźnik DTI – określa, ile z Twoich zarobków zostaje po opłaceniu wszystkich rat. Im wyższy dochód i mniejsze obciążenia, tym więcej zostaje na spłatę nowego zobowiązania.
Na podstawie tych danych system bankowy szacuje maksymalną kwotę kredytu, jaką możesz otrzymać. Dodatkowo bank stosuje własne algorytmy oraz zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego.
Jak zwiększyć swoją zdolność kredytową?
Zanim złożysz wniosek, masz realny wpływ na to, jak bank Cię oceni. Przejrzysta sytuacja finansowa i dobre przygotowanie potrafią zdziałać więcej niż najdroższe doradztwo.
☑ zwiększenie dochodu, np. poprzez dodatkowe zlecenia;
☑ spłata drobnych kredytów i kart kredytowych;
☑ ograniczenie limitów kredytowych;
☑ zadbanie o pozytywny wpis w BIK – terminowe spłaty;
☑ zwiększenie wkładu własnego – obniża LTV i podnosi zdolność.
Warto też pamiętać, że bank ocenia Cię nie tylko na podstawie liczb, ale także tego, jak prowadzisz swoje finanse – regularne wpływy i brak opóźnień robią dobre wrażenie.
Jak uniknąć najczęstszych błędów?
Jednym z najczęstszych powodów odmowy kredytu są braki formalne. Niedostarczone zaświadczenia, niepełne wyciągi z konta, pominięte zobowiązania – to wszystko działa na Twoją niekorzyść.
Unikaj też przeceniania swoich możliwości. Jeśli rata przekracza 50% Twojego dochodu, bank to odrzuci. Warto zachować ostrożność i skonsultować się z ekspertem, który sprawdzi dokumenty przed złożeniem wniosku.
Jak historia w BIK wpływa na zdolność kredytową?
Raport BIK to Twoja finansowa wizytówka. Jeśli w przeszłości miałeś problemy ze spłatą kredytów – nawet drobnych – będzie to widoczne. Im lepszy scoring, tym większa szansa na pozytywną decyzję.
Brak historii też nie jest idealnym scenariuszem. W takiej sytuacji warto zbudować ją z wyprzedzeniem – na przykład biorąc niewielki kredyt lub używając regularnie karty kredytowej i spłacając ją na czas.
Dokumenty potrzebne do oceny zdolności kredytowej
Bank nie wyliczy zdolności bez kompletu dokumentów. Oto, czego zazwyczaj oczekuje:
☑ zaświadczenie o zarobkach lub PIT (w przypadku JDG);
☑ wyciąg z konta z ostatnich 3–6 miesięcy;
☑ kopia umowy o pracę / kontraktu;
☑ dokumenty nieruchomości – umowa przedwstępna, wypis z KW, mapa, wycena.
Im lepiej przygotowana dokumentacja, tym krótszy czas oczekiwania na decyzję.
Co zrobić, gdy zdolność kredytowa jest za niska?
Jeśli wynik oceny nie pozwala na uzyskanie finansowania, nie wszystko stracone. Możesz:
☑ wydłużyć okres spłaty – zmniejszysz ratę;
☑ zwiększyć wkład własny;
☑ poprawić raport BIK i złożyć wniosek ponownie;
☑ skorzystać z rządowych programów mieszkaniowych.
W praktyce często wystarczą dwa–trzy kroki, by podnieść zdolność kredytową na poziom wystarczający do zaciągnięcia kredytu.
Dobrze policzona zdolność kredytowa to nie formalność, tylko realna szansa na uzyskanie kredytu na korzystnych warunkach. Zamiast liczyć na przypadek, lepiej sprawdzić swój budżet, ułożyć plan i przygotować się porządnie do rozmowy z bankiem. Nawet jeśli dziś czegoś brakuje – jutro możesz być w zupełnie innym miejscu finansowo.
Jacek Grudniewski
ALTBERGER Częstochowa
