- Koszty zakupu mieszkania do kredytu hipotecznego to zestaw opłat publicznych (PCC i opłaty sądowe), notarialnych oraz kosztów bankowych i ubezpieczeniowych, które rozkładają się na etapy: przed aktem, przy akcie i po uruchomieniu kredytu.
- Największe pozycje na rynku wtórnym to zwykle PCC 2% (jeśli nie ma zwolnienia) oraz opłaty notarialne zależne od wartości transakcji.
- Przykład liczbowy: przy mieszkaniu za 600 000 zł na rynku wtórnym PCC wynosi 12 000 zł, a opłaty sądowe KW zwykle wynoszą 400 zł (wpis własności 200 zł, wpis hipoteki 200 zł).
- W kredycie hipotecznym może dojść PCC od ustanowienia hipoteki: w praktyce często jest to 19 zł (gdy zabezpieczana wierzytelność ma wysokość nieustaloną), ale w niektórych konstrukcjach może wystąpić 0,1% (gdy zabezpieczana wierzytelność ma ustaloną kwotę).
- Co możesz zrobić teraz? Rozpisz koszty na trzy daty (przed aktem, akt, po akcie), dodaj rezerwę 1–2% ceny i sprawdź w banku, które koszty są płatne z gotówki przed uruchomieniem finansowania.
Koszty zakupu mieszkania do kredytu hipotecznego obejmują podatki i opłaty urzędowe, taksę notarialną i wypisy, opłaty za wpisy do księgi wieczystej oraz koszty banku i ubezpieczeń związanych z kredytem.
Najczęstsza pułapka to liczenie wyłącznie wkładu własnego i raty, bez kosztów dnia aktu i opłat, które pojawiają się tuż po uruchomieniu kredytu. Poniżej masz pełną listę, harmonogram płatności, przykłady oraz krótkie odpowiedzi do najczęstszych pytań (PAA).
Warianty rozwiązań w skrócie: jakie masz opcje?
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Rynek wtórny (PCC 2%) | Gdy kupujesz lokal, a sprzedaż nie jest objęta VAT i nie spełniasz warunków zwolnienia | Czytelne koszty publiczne, łatwe wyliczenie PCC 2% | Jednorazowy PCC w dniu aktu, duże obciążenie gotówkowe | Brak gotówki na PCC i notariusza w dniu aktu |
| Rynek wtórny (zwolnienie PCC dla pierwszego lokalu/domu) | Gdy spełniasz warunki zwolnienia ustawowego „pierwszego mieszkania” | Brak PCC 2% w dniu aktu, łatwiejsze domknięcie budżetu | Trzeba dopilnować warunków i oświadczeń w akcie | Błędne założenie zwolnienia i konieczność dopłaty podatku |
| Rynek pierwotny (deweloper, VAT) | Gdy kupujesz od dewelopera w transakcji opodatkowanej VAT | Co do zasady brak PCC od sprzedaży, inny układ kosztów w czasie | Więcej etapów formalnych (umowa, odbiór, przeniesienie własności) | Niedoszacowanie kosztów po drodze (wypisy, pełnomocnictwa, dokumenty, czasem założenie KW lub wpis roszczenia) |
Przykładowa decyzja: przy rynku wtórnym bez zwolnienia zaplanuj PCC 2% jako koszt na dzień aktu; przy rynku pierwotnym skupiasz się na kosztach notarialno-sądowych oraz płynności w harmonogramie płatności.
Jakie są wszystkie koszty zakupu mieszkania na kredyt i kiedy je płacisz?
Pełny koszt transakcji dzieli się na trzy momenty: przygotowanie do aktu, dzień aktu oraz etap po uruchomieniu kredytu.
- Przed aktem: wycena nieruchomości (jeśli bank jej wymaga), opłaty za dokumenty, czasem opłaty bankowe startowe z taryfy, przygotowanie gotówki na dzień aktu.
- W dniu aktu: PCC (jeśli dotyczy), notariusz (taksa + VAT), wypisy, często opłaty sądowe KW pobierane przez notariusza do przekazania do sądu.
- Po akcie i po uruchomieniu kredytu: domknięcie zabezpieczeń, dostarczenie dokumentów do banku, koszt pomostowy do czasu wpisu hipoteki, cykliczne ubezpieczenia.
| Kategoria | Obowiązkowe najczęściej | Zależne od sytuacji |
|---|---|---|
| Podatki | PCC 2% (rynek wtórny bez zwolnienia) | Zwolnienie PCC „pierwsze mieszkanie”, PCC 6% w szczególnych przypadkach, PCC hipoteki: często 19 zł lub czasem 0,1% |
| Notariusz | Taksa (limitowana przepisami) + VAT 23%, wypisy 6 zł/strona + VAT | Pełnomocnictwa, dodatkowe oświadczenia i wypisy zależne od treści aktu |
| Księga wieczysta | Wpis własności 200 zł, wpis hipoteki 200 zł | Założenie KW 100 zł, wykreślenie hipoteki 100 zł, opłaty proporcjonalne przy udziałach |
| Bank i ubezpieczenia | Polisa nieruchomości z cesją (najczęściej warunek uruchomienia) | Prowizja, wycena, ubezpieczenie na życie, koszt pomostowy do wpisu hipoteki |
Kiedy płacisz PCC 2%, a kiedy PCC nie występuje?
PCC przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym wynosi najczęściej 2% wartości rynkowej, a w typowych transakcjach na rynku pierwotnym PCC od sprzedaży nie występuje, bo sprzedaż jest objęta VAT.
Jak płacisz PCC w praktyce: przy sprzedaży na rynku wtórnym PCC jest zwykle rozliczany przy akcie notarialnym, a o tym, czy występuje zwolnienie, decydują warunki ustawowe i oświadczenia w akcie.
Co to znaczy „pierwsze mieszkanie” w praktyce? Co do zasady chodzi o brak wcześniejszego prawa własności lokalu/domu (lub udziału), przy czym przepisy przewidują wyjątki, np. określone udziały nabyte w drodze dziedziczenia. Szczegóły powinny znaleźć odzwierciedlenie w oświadczeniach do aktu notarialnego.
- PCC płacisz: najczęściej przy umowie sprzedaży na rynku wtórnym, gdy transakcja nie jest opodatkowana VAT i nie korzystasz ze zwolnienia.
- PCC nie płacisz: przy typowym zakupie od dewelopera (sprzedaż z VAT) oraz w sytuacjach objętych zwolnieniami ustawowymi.
- PCC 6%: dotyczy scenariusza zakupu szóstego i kolejnego lokalu (lub udziału), gdy lokale znajdują się w jednym budynku lub w kilku budynkach na jednej nieruchomości gruntowej, zgodnie z warunkami ustawowymi.
Proste wyliczenie: cena 600 000 zł na rynku wtórnym, PCC 2%, podatek wynosi 12 000 zł i jest rozliczany przy akcie notarialnym.
Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania i co wchodzi w opłaty?
Opłaty u notariusza obejmują taksę notarialną (limitowaną przepisami), VAT od taksy oraz koszt wypisów, odpisów i wyciągów liczony za każdą rozpoczętą stronę.
| Element opłaty | Za co płacisz | Jak to policzyć |
|---|---|---|
| Taksa notarialna | Sporządzenie aktu (sprzedaż, przeniesienie własności) | Zależna od wartości, z progami i limitami maksymalnymi |
| VAT | Podatek od usług notarialnych | 23% od taksy (i wybranych czynności) |
| Wypisy/odpisy/wyciągi | Dokumenty dla stron, banku i urzędów | 6 zł za każdą rozpoczętą stronę + VAT |
Przykład (limit maksymalny): przy cenie 600 000 zł taksa w progu powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł to 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł, co daje 3 170 zł, a z VAT 23% około 3 899,10 zł, plus wypisy (liczba stron zależy od aktu i liczby egzemplarzy).
Jakie opłaty sądowe i wpisy do księgi wieczystej są obowiązkowe?
Standardowo płacisz opłatę za wpis prawa własności do księgi wieczystej oraz opłatę za wpis hipoteki, a przy zamykaniu starego zabezpieczenia dochodzi opłata za wykreślenie hipoteki.
Przy rynku pierwotnym i umowach deweloperskich może pojawić się także koszt wpisu roszczenia do KW lub inne wpisy zależne od konstrukcji umowy i stanu prawnego.
| Wniosek/Wpis | Kiedy występuje | Opłata stała |
|---|---|---|
| Wpis własności | Po akcie przeniesienia własności | 200 zł |
| Wpis hipoteki | Przy kredycie hipotecznym | 200 zł |
| Założenie księgi wieczystej | Gdy nieruchomość nie ma KW lub zakładana jest nowa księga | 100 zł |
| Wykreślenie hipoteki | Gdy spłacasz kredyt i zamykasz zabezpieczenie | 100 zł (za jedną hipotekę) |
Jakie koszty bankowe pojawiają się przy kredycie hipotecznym?
Bank rozlicza koszty w trzech obszarach: opłaty startowe, koszty w trakcie trwania umowy oraz koszty związane z zabezpieczeniem kredytu.
- Prowizja za udzielenie kredytu: jednorazowa opłata liczona kwotowo lub procentowo, zależna od oferty banku.
- Wycena nieruchomości: koszt operatu lub wyceny, jeśli bank wymaga dokumentu od rzeczoznawcy.
- Opłaty administracyjne: aneksy i zmiany w umowie (np. harmonogram uruchomienia, zmiany formalne) zgodnie z taryfą banku.
- Koszty zabezpieczeń: dokumenty i czynności związane z ustanowieniem hipoteki, a także koszty okresu przejściowego do wpisu hipoteki (często w formie podwyższonej marży).
Jakie ubezpieczenia są wymagane, a jakie są opcjonalne i jak liczyć koszt?
Najczęściej spotkasz ubezpieczenie nieruchomości (z cesją na bank) jako warunek uruchomienia kredytu, a pozostałe ubezpieczenia zależą od konstrukcji oferty i polityki banku.
- Ubezpieczenie nieruchomości: polisa od ognia i zdarzeń losowych, zwykle z cesją praw na bank.
- Ubezpieczenie na życie: w części ofert jest warunkiem ceny (np. niższa marża), w innych jest dodatkiem.
- Ubezpieczenie/koszt pomostowy: koszt okresu od uruchomienia kredytu do wpisu hipoteki do KW, często jako podwyższona marża, która spada po ujawnieniu hipoteki w dziale IV KW.
Jakie koszty okołozakupowe najczęściej umykają w budżecie?
Poza podatkami, notariuszem i bankiem pojawiają się koszty usług i dokumentów, które są małe pojedynczo, ale potrafią zaskoczyć w końcówce transakcji.
- Pośrednik nieruchomości: wynagrodzenie z umowy pośrednictwa, rozliczane przy finalizacji.
- Zaświadczenia i dokumenty: zależne od stanu prawnego lokalu i wymagań banku (np. ze spółdzielni lub wspólnoty).
- Pełnomocnictwa: dodatkowa czynność notarialna i zwykle dodatkowe wypisy.
- Rozliczenia wspólnoty i mediów: dopłaty/zwroty za CO, wodę, fundusz remontowy, przepisanie liczników i umów.
Jak przygotować budżet transakcji krok po kroku, żeby nie zabrakło gotówki?
Budżet układaj od dnia aktu wstecz: najpierw koszty na stole u notariusza, potem bank i rezerwa, a dopiero na końcu dopasuj źródła środków.
| Typ kosztu | Co to znaczy w praktyce | Przykłady pozycji |
|---|---|---|
| Koszt pewny | Występuje w typowej transakcji i ma stałe stawki lub prostą kalkulację | KW: 200 zł wpis własności, 200 zł wpis hipoteki, PCC 2% (gdy dotyczy) |
| Koszt zależny | Zależy od treści aktu, liczby wypisów albo oferty banku | Taksa i wypisy, prowizja, wycena, ubezpieczenie na życie |
| Koszt ryzyka | Zależy od czasu i tempa procedur (np. wpis hipoteki) albo dodatkowych wymogów | Koszt pomostowy, dodatkowe dokumenty, korekty harmonogramu |
- Zbierz koszty dnia aktu: PCC (jeśli dotyczy), notariusz (taksa + VAT), wypisy, opłaty sądowe KW.
- Dopisz KW i opłaty okołohipoteczne: wpis hipoteki 200 zł oraz PCC od ustanowienia hipoteki (często 19 zł, a w niektórych konstrukcjach 0,1%).
- Dopisz koszty banku: prowizja, wycena, opłaty startowe z taryfy banku.
- Dodaj ubezpieczenia: polisa nieruchomości i ewentualne składki związane z ofertą kredytową.
- Ustal źródła środków: wkład własny i gotówka na koszty jednorazowe, osobno rezerwa.
- Rozpisz daty: zadatek/zaliczka, akt, uruchomienie kredytu, wniosek KW, termin dostarczenia dokumentów do banku.
- PCC 2% (jeśli dotyczy): ______ zł
- Notariusz (taksa + VAT): ______ zł
- Wypisy (6 zł/strona + VAT): ______ zł
- KW: wpis własności 200 zł, wpis hipoteki 200 zł: ______ zł
- KW: założenie KW 100 zł (jeśli dotyczy): ______ zł
- PCC hipoteki (często 19 zł lub czasem 0,1%): ______ zł
- Bank: prowizja + wycena + opłaty startowe: ______ zł
- Ubezpieczenia (rocznie): ______ zł
- Rezerwa 1–2% ceny: ______ zł
Jak obniżyć koszty zakupu mieszkania na kredyt legalnie i bez ryzyka?
Największe oszczędności wynikają z dopilnowania podstaw: poprawnego PCC, sensownej taksy notarialnej w granicach przepisów, warunków banku z taryfy oraz szybkiego domknięcia wpisu hipoteki.
- Notariusz: porównuj kancelarie po tej samej liście pozycji (taksa, VAT, wypisy, pełnomocnictwa, opłaty sądowe) i proś o zestawienie kosztów przed aktem.
- Bank: porównuj całkowity koszt kredytu w dokumentach, nie tylko hasła cenowe, bo warunki ubezpieczeń i opłaty startowe zmieniają wynik.
- Terminy: pilnuj dokumentów do KW i dostarczenia potwierdzeń do banku, żeby szybciej zakończyć okres przejściowy do wpisu hipoteki.
- Mylenie opłaty sądowej 200 zł za wpis hipoteki z PCC od ustanowienia hipoteki (często 19 zł, a w niektórych konstrukcjach 0,1%).
- Założenie, że pierwsze mieszkanie zawsze oznacza brak PCC bez analizy warunków ustawowych i oświadczeń w akcie.
- Brak gotówki na dzień aktu, mimo pozytywnej decyzji kredytowej.
- Brak planu na okres do wpisu hipoteki (koszt pomostowy), gdy sąd wieczystoksięgowy działa wolniej.
Checklista: co zrobić krok po kroku
- Sprawdź PCC od sprzedaży: ustal rynek wtórny/pierwotny, policz 2% lub potwierdź zwolnienie w oświadczeniach do aktu.
- Policz notariusza: zastosuj próg z rozporządzenia, dodaj VAT 23%, ustal liczbę wypisów i szacowaną liczbę stron.
- Dopisz KW: wpis własności 200 zł, wpis hipoteki 200 zł, założenie KW 100 zł (jeśli dotyczy), wykreślenie hipoteki 100 zł (jeśli dotyczy).
- Dopisz PCC od hipoteki: często 19 zł (wierzytelność o wysokości nieustalonej), a w niektórych konstrukcjach 0,1% (wierzytelność o ustalonej kwocie). Nie myl PCC z opłatą sądową 200 zł za wpis hipoteki.
- Zbierz opłaty bankowe: prowizja, wycena, opłaty startowe i koszty zmian z Taryfy opłat i prowizji.
- Dodaj rezerwę i harmonogram: bufor 1–2% ceny oraz daty płatności, aby gotówka była dostępna przed aktem.
Słowniczek pojęć
FAQ: najczęściej zadawane pytania
Ile wynoszą koszty zakupu mieszkania na kredyt poza wkładem własnym?
Najczęściej: PCC (jeśli dotyczy), notariusz, KW oraz koszty banku i ubezpieczeń. Najpewniej policzysz je, dzieląc budżet na: dzień aktu, KW i bank.
Czy przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym zawsze nie ma PCC?
Nie zawsze. Zwolnienie działa tylko przy spełnieniu warunków ustawowych i właściwych oświadczeniach w akcie; w przeciwnym razie PCC wynosi 2%.
Kto płaci opłaty do księgi wieczystej: kupujący czy bank?
Zwykle kupujący. Notariusz najczęściej pobiera opłaty (np. 200 zł za wpis własności i 200 zł za wpis hipoteki) i przekazuje je do sądu z wnioskiem.
Ile kosztuje wpis hipoteki do księgi wieczystej w 2026 r.?
Opłata sądowa za wpis hipoteki wynosi 200 zł.
Czy przy kredycie hipotecznym płaci się PCC od ustanowienia hipoteki?
Tak, PCC może wystąpić. Najczęściej jest to 19 zł (gdy zabezpieczana wierzytelność ma wysokość nieustaloną), a w niektórych konstrukcjach 0,1% (gdy wierzytelność ma ustaloną kwotę). To podatek niezależny od opłaty 200 zł za wpis hipoteki do KW.
Czy bank wymaga ubezpieczenia mieszkania przy kredycie hipotecznym?
Najczęściej tak: bank wymaga polisy nieruchomości z cesją jako warunku uruchomienia kredytu, a szczegóły są w dokumentach oferty.
Jak policzyć budżet na koszty zakupu mieszkania do kredytu hipotecznego, żeby nie zabrakło pieniędzy?
Policz koszty dnia aktu, dodaj KW, bank i ubezpieczenia, dopisz rezerwę 1–2% ceny i przypisz terminy płatności do każdej pozycji.
Źródła i podstawa prawna
- ISAP, Dz.U. 2024 poz. 1566, tekst jednolity rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, dostęp: 06/02/2026 r.
- Dziennik Ustaw, poz. 1566 (ogłoszenie tekstu jednolitego rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej), dostęp: 06/02/2026 r.
- ISAP, ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (opłaty m.in. za wpisy w księdze wieczystej), dostęp: 06/02/2026 r.
- Gov.pl, „Kupno mieszkania lub domu na rynku wtórnym bez podatku PCC”, publikacja: 31/08/2023 r., dostęp: 06/02/2026 r.
- Gov.pl, „Zapłać podatek od czynności cywilnoprawnych” (PCC), dostęp: 06/02/2026 r.
- I-kancelaria, „Hipoteka a PCC” (stawki PCC hipoteki: 19 zł lub 0,1% w zależności od konstrukcji), dostęp: 06/02/2026 r.
Dane liczbowe aktualne na dzień: 06/02/2026 r.
Jak liczone są przykłady: wyliczenia pokazują mechanikę opłat na uproszczonych założeniach i na limitach maksymalnych tam, gdzie przepisy je definiują (notariusz). Wynik zależy od treści aktu, liczby wypisów, taryfy banku i konstrukcji oferty kredytowej.
Co możesz zrobić po przeczytaniu tego artykułu?
- Skopiuj checklistę i policz swoje koszty w trzech etapach: przed aktem, akt, po akcie.
- Policz PCC i notariusza dla swojej ceny, dodaj KW oraz PCC hipoteki (często 19 zł lub czasem 0,1%), a potem sprawdź w banku opłaty startowe.
- Weź taryfę banku i dokumenty oferty i dopisz wszystkie opłaty oraz warunki ubezpieczeń, zanim podpiszesz umowę kredytową.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Data aktualizacji artykułu: 06 lutego 2026 r.
Kontakt przez LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani prawnej. Treści nie obejmują każdej sytuacji. Decyzje konsultuj z licencjonowanym pośrednikiem kredytu hipotecznego lub ekspertem finansowym, na przykład Expander lub NOTUS. Część linków ma charakter partnerski, bez kosztu dla Ciebie. Ostateczne decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.
