Rynek nieruchomości w naszym kraju znajduje się obecnie w ciężkiej sytuacji. Nie jest to sytuacja tak kryzysowa jak w Hiszpanii czy Irlandii jednak w obecnych czasach warto wstrzymać się z zakupem domu czy mieszkania. Wiele powodów wskazuje na to, że obecne czasy nie są najlepszym momentem dla osób chcących inwestować na tym rynku i wstrzymanie się co najmniej o kilka miesięcy byłoby dobrym rozwiązaniem.
Wzrost stóp procentowych
W ostatnich kilku latach dość często zdarzały się podwyżki stóp procentowych. Efektem tego jest z kolei wzrost międzybankowej stopy pożyczek – tak zwanego WIBORu. Ten jest zaś bardzo często podstawą oprocentowania kredytu hipotecznego. Kupując nieruchomości musimy więc opłacać oprocentowanie w kwocie WIBOR + marża. O ile marża w okresie trwania umowy jest stała, to WIBOR dość często się zmienia. Okazuje się więc, że jeśli Rada Polityki Pieniężnej podniesie stopy procentowe to również i koszt kredytów wzrośnie. Z drugiej strony jej obniżka spowoduje spadek wysokości rat płaconych za kupione na kredyt nieruchomości. W najbliższym czasie może być jednak trudno o obniżkę stóp procentowych.
Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego
Instytucją dbającą o odpowiednie bezpieczeństwo krajowego rynku finansowego jest Komisja Nadzoru finansowego. Kontroluje ona również działalność banków na terenie Polski. W ostatnich kilku latach nałożyła ona również kilka rekomendacji do których stosować powinny się banki. Jedna z nich to ograniczenie kredytów udzielanych w walutach obcych, druga związana jest z maksymalnym poziomem rat płaconych przez każdego z nas. Jeśli zarabiamy mniej niż średnia krajowa to nie możemy płacić rat wyższych niż 50% naszych dochodów. Jeśli zarabiamy więcej – maksymalnym poziomem jest sześćdziesiąt pięć procent dochodów netto. Z tego powodu nasza zdolność kredytowa (oblicz swoją zdolność kredytową w kalkulatorze) zmniejszyła się, a nieruchomości jest kupić nieco trudniej. Kolejne rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego również mogą negatywnie wpłynąć na rynek nieruchomości w naszym kraju – zwłaszcza, jeśli dotyczyć będą naszej zdolności kredytowej.
Obniżenie zdolności kredytowej
Oba powyższe powody sprawiły, że zdolność kredytowa polaków znacząco się obniżyła. Jednak nie tylko one mają na nią wpływ. Zakup nieruchomości na kredyt to dość poważne wyzwanie finansowe dla każdego budżetu domowego a banki starają się minimalizować ryzyko związane z udzielaniem kredytów. Właśnie dla tego co jakiś czas weryfikują one swoje modele scoringowe, a nasza zdolność kredytowa się zmienia. Czasem na plus, czasem na minus. W ostatnich latach z powodu kryzysu zaufania na zachodzie Europy zdolność kredytowa zdecydowanie się obniżyła. Banki zaostrzyły wymagania finansowe dla kredytobiorców przez co nie jest już tak łatwo kupić nieruchomości na kredyt. Musimy się wykazać wkładem własnym (wcześniej nieruchomości były kredytowane nawet na ponad sto procent wartości) a mimo to możemy kupić mniejsze mieszkanie niż jeszcze kilka lat temu.
Spadek popytu na mieszkania
W powiązaniu ze spadkiem możliwości kredytowych polaków idzie spadek popytu na mieszkania. Skoro nie jesteśmy w stanie otrzymać kredytu hipotecznego a deweloperzy budują coraz więcej nieruchomości to ich ceny muszą spadać. Jednak spadek popytu nie jest spowodowany jedynie obniżeniem się zdolności kredytowej. Wiele osób zamiast kupować duże mieszkania decyduje się na mniejsze – jedno czy dwupokojowe. Również dość spora grupa osób decyduje się na wynajmowanie mieszkania zamiast jego zakupu – dzięki temu nie wiążą się kredytem hipotecznym na wiele lat a nieruchomości powinny w najbliższym czasie spadać – właśnie dlatego wstrzymują się oni z decyzją o zakupie mieszkania. W Polsce istnieje wielka tradycja mieszkania w domach wielopokoleniowych i w dalszym ciągu sporo dzieci po osiągnięciu pełnoletności mieszka ze swoimi rodzicami. Niepewna sytuacja rynkowa sprawia, że popyt na nieruchomości spada i w najbliższych miesiącach na pewno się to nie zmieni.
Wzrost podaży gotowych mieszkań
Na fali wzrostu cen nieruchomości sprzed kilku lat deweloperzy zakupili olbrzymie ilości gruntów na których zamierzali wybudować mieszkania. Kryzys zaufania sprawił, że wstrzymali się oni na krótki czas z rozpoczynaniem inwestycji i wyprzedawali gotowe mieszkania. By jednak nie stopować rozwoju własnego biznesu musieli zacząć nowe budowy więc nieruchomości zaczęły rosnąć w oczach. Mieszkań na rynku zaczęło się pojawiać coraz więcej i obecnie gotowych do kupna i zamieszkania na rynku pierwotnym jest najwięcej od kilku kwartałów. W najbliższych kilkunastu miesiącach kolejne nieruchomości będą oddawane do użytku i coraz większa ilość mieszkań będzie gotowa do zakupu od razu. Wszystko to sprawi, że deweloperzy by sprzedać nieruchomości będą zainteresowani obniżaniem cen lub stosowaniem rozmaitych promocji. Już teraz często w cenie mieszkania znajduje się miejsce parkingowe, wykończenie mieszkania lub dodatkowe bonusy. Czasem potrafi to być zagraniczna wycieczka, innym razem może to być nawet prawo do użytkowania samochodu osobowego przez okres dwóch lat od zakupu nieruchomości.
Wzrost podaży na rynku wtórnym
Aktualna sytuacja na rynku finansowym sprawia, że wiele osób potrzebuje dodatkowej gotówki a nie mogą jej otrzymać z tradycyjnych instytucji bankowych. Właśnie dlatego bardzo duża ilość nieruchomości wystawiona jest na sprzedaż na rynku wtórnym. Ponieważ ten rynek od kilkunastu miesięcy zdecydowanie się zmniejszył to sprzedający zmuszeni są do obniżania cen tylko po to, by móc uzyskać gotówkę. W przeciwnym razie zmuszeni będą do dalszego utrzymywania mieszkania.
Podsumowanie
Bardzo negatywne trendy wpływające w ostatnich miesiącach na krajowy rynek nieruchomości sprawiają, że należy poważnie zastanowić się nad decyzją o kupnie mieszkania lub domu. Jak się okazuje z dużym prawdopodobieństwem dołek cenowy mamy jeszcze przed sobą i dlatego to kupujący dyktują ceny. W kolejnych miesiącach wiele się nie powinno zmienić a trend obniżania cen nieruchomości powinien zostać utrzymany. Decyzja o zakupie powinna więc zostać bardzo dobrze przeanalizowana. Sprawdźmy, czy przez tych kilka miesięcy nie opłaca nam się bardziej wynajmować mieszkania i kupić nieruchomości za rok lub dwa po jeszcze niższych cenach.
