W ostatnich latach rynek w Polsce zachowywał się nieco inaczej niż w Europie Zachodniej. Ceny u nas znacząco wzrosły i na takim poziomie się utrzymują. Na zachodzie z kolei wiele nieruchomości potaniało o połowę lub więcej ze względu na kryzys zaufania pogrążający banki. W tamtych rejonach okazało się więc, że wielu osób nie stać na spłatę kredytu wziętego na zakup nieruchomości lub że kupione mieszkanie jest dużo mniej warte niż kredyt który ciąży na jego właścicielu. W Polsce sytuacja nie była aż tak dramatyczna jednak w ostatnich kilku miesiącach rynek nieruchomości zdecydowanie się osłabia. Przyczyn takiego stanu rzeczy jest niesamowicie wiele – jak w przypadku każdego skomplikowanego mechanizmu rynkowego. Jednak wymienić należy kilka podstawowych elementów które wpływają obecnie na ceny przeciętnego mieszkania i domu. Poniżej znajdują się najważniejsze z nich.
Wzrost cen nieruchomości
Ceny nieruchomości w ostatnich latach wzrosły co najmniej dwukrotnie. Wszystko spowodowane było niewielką podażą nowych nieruchomości a zwiększonym zainteresowaniem ze strony kupujących. Poparte to było bardzo intensywną akcją kredytową tworzoną przez banki. Dzięki takiej sytuacji właściciele nieruchomości znacząco zyskali – ich dom lub mieszkanie dość istotnie zwiększyły swoją wartość. Mimo ograniczeń ze strony Komisji Nadzoru Finansowego w zakresie udzielania kredytów denominowanych w walutach obcych oraz związane z wysokością rat w stosunku do wynagrodzenia wzrost ten zahamował, jednak w dalszym ciągu ceny nieruchomości są relatywnie wysokie. Warto zwrócić uwagę na to – jak zostało opisane na wstępie – że ceny nieruchomości w naszym kraju trzymają się o wiele silniej tego samego poziomu niż w krajach Europy Zachodniej. Kryzys zaufania do banków nie wpłynął jeszcze znacząco na nasz rynek.
Wzrost stóp procentowych
Jednym z najważniejszych elementów wpływających na rynek nieruchomości w naszym kraju są stopy procentowe. Ponieważ niemal każde mieszkanie jest kupowane na kredyt (sprawdź najlepsze kredyty mieszkaniowe) to większość osób spłaca raty kredytowe. Ich konstrukcja składa się z dwóch czynników: stopy WIBOR oraz marży. Ponieważ w czasie trwania umowy marża jest stała a WIBOR się zmienia – oprocentowanie kredytu hipotecznego może zarówno spadać jak i rosnąć. Przyczyną tego są oczywiście zmiany wskaźnika WIBOR. Ten z kolei jest bezpośrednio powiązany z wysokością stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Im wyższe są stopy procentowe tym wyższy jest WIBOR i jednocześnie rośnie oprocentowanie kredytów hipotecznych. To zaś sprawia, że rosną raty spłacane przez kredytobiorców. Większość osób które zakupiły nieruchomości na kredyt dokonywała tego w czasie, kiedy stopy procentowe były na dość niskim poziomie. W ostatnich kilku kwartałach stopy procentowe znacząco wzrosły, przez co raty płacone za nieruchomości kupione na kredyt również wzrosły. Stało się to problemem zarówno dla wielu kredytobiorców jak i osób chcących kupić nieruchomości właśnie teraz. Wyliczana zdolność kredytowa (poznaj wynik swojej zdolności kredytowej) jest o wiele niższa niż jeszcze kilka lat temu przy identycznych zarobkach.
Ograniczenia KNF
Komisja Nadzoru Finansowego słynie ze swoich kontrowersyjnych decyzji ograniczających akcję kredytową banków. W ostatnim czasie dwie główne rekomendacje KNF wspomniane wcześniej znacząco wpłynęły na rynek. Pierwszą z nich jest ograniczenie ilości udzielanych kredytów denominowanych w walutach obcych. Ponieważ Polacy bardzo chętnie korzystali z tego rozwiązania i zadłużali się we frankach szwajcarskich oraz euro a kursy tych walut potrafią być bardzo niestabilne w stosunku do złotówki to KNF podjął decyzję o podwyższeniu wymagań kredytowych dla osób zainteresowanych zakupem nieruchomości na kredyt denominowany w walucie obcej. Drugim czynnikiem który wpłynął istotnie na rynek jest ograniczenie maksymalnej wysokości rat w stosunku do dochodów. W zależności od poziomu zarobków kredytobiorców nie powinien on przekroczyć połowy lub sześćdziesięciu pięciu procent zarobków. Z powodu tego ograniczenia wiele osób posiadających faktyczne możliwości spłaty kredytów zostało postawionych pod ścianą i odmówiono im kolejnego kredytu. Wszystko to ma bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości w Polsce – niestety wpływ ten jest negatywny.
Nadpodaż na rynku wtórnym
Ceny nieruchomości jak wiemy znacząco wzrosły w ostatnich latach. Z tego powodu część osób potrzebujących gotówki jest zainteresowana sprzedażą mieszkania w obecnej chwili. Inne osoby ze względu na słabą sytuację finansową lub z innych przyczyn decydują się na sprzedaż nieruchomości właśnie teraz. Niestety z wielu przyczyn sprzedających jest o wiele więcej niż osób zainteresowanych zakupem nieruchomości. Z tej przyczyny sprzedający nieruchomości na rynku wtórnym co prawda wystawiają wysokie ceny ofertowe, jednak faktyczne ceny sprzedaży często są o kilkanaście procent niższe. Nadpodaż na rynku wtórnym musi powodować obniżki cen z prostej przyczyny: jeśli jest więcej sprzedających niż kupujących to ceny muszą spaść. I tak się powoli dzieje. Kupujący nieruchomości są w o wiele korzystniejszej sytuacji i są w stanie pozwolić sobie na wielomiesięczne negocjacje ceny i poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości. Sprzedający często nie mają takiego komfortu i muszą decydować się na obniżanie ceny mieszkania lub pogodzenie się z decyzją, że nie zostanie ono sprzedane tak szybko, jakby chcieli.
Mnóstwo gotowych nieruchomości
Wzrost cen nieruchomości w ostatnich latach oczywiście nie pozostał niezauważony przez deweloperów. Rozpoczęli oni budowę dużej ilości nowych projektów. Tak dużej, że gotowe nieruchomości czekają na kupujących. Aktualnie na rynku jest ich kilka tysięcy i każdego kwartału dostępnych do odbioru od ręki nieruchomości jest coraz więcej. Świadomi tego deweloperzy coraz chętniej dodają prezenty rozmaitego rodzaju. Niektórzy przy zakupie nieruchomości oferują bezpłatne miejsce postojowe lub garaż, inni oferują wykończenie mieszkania, sprzęt AGD, RTV czy nawet wycieczki zagraniczne. Zdarzył się również jeden deweloper który do każdego zakupionego mieszkania oferował samochód do użytkowania przez dwa lata gratis! Ponieważ nieruchomości gotowych do sprzedaży jest coraz więcej to deweloperzy muszą szukać coraz to ciekawszych sposobów na zachęcenie klientów. Niestety nie są jeszcze skłonni do znacznego obniżania cen,, jednak w najbliższych miesiącach i to może się zmienić.
Podsumowanie
Rynek nieruchomości w naszym kraju znajduje się obecnie w momencie przejściowym. O ile jeszcze kilkanaście miesięcy temu był widoczny zdecydowany trend wzrostowy to aktualnie ceny mieszkań stabilizują się z tendencją spadkową. Mieszkania tanieją jednak powoli. Nie jest to jeszcze bardzo zauważalne, ponieważ ceny podawane w opracowaniach są obliczane najczęściej na podstawie cen ofertowych. Te jednak często zdecydowanie się różnią od ceny sprzedaży. Warto zainteresować się tym rynkiem – mogą dziać się ciekawe rzeczy z cenami nieruchomości. Jednak prawdopodobnie nie jest to jeszcze dobry czas na zakup mieszkania, te powinny w najbliższym czasie jeszcze dość sporo spaść. W przewadze są sprzedający i dlatego to kupujący są w o wiele lepszej pozycji negocjacyjnej.
